Что ждет рынок недвижимости осенью 2021 года

Рынок недвижимости – 2021: прогнозы экспертов

Фото Густаво Зырянова / Сиб.фм

Цены на недвижимость уже несколько месяцев держат в напряжении экспертов строительного рынка и потенциальных покупателей. Всего за полгода, по признанию самих застройщиков, цены на новосибирские новостройки выросли на 15-20 %, что созвучно показателю по стране в целом. Цифры впечатляющие. Естественно, всех волнует вопрос: что дальше? Выйдет ли этот процесс из-под контроля или уже можно говорить о некой стабилизации? Этим вопросам был посвящён круглый стол «Рынок недвижимости: Динамика и прогнозы».

Причины роста

Если кратко, то причин роста цен на недвижимость несколько: достаточно высокая динамика рынка до кризиса, падение ставок по депозитам, заставившее искать другие варианты инвестиций. А также резкий скачок цен на строительные и отделочные материалы. В частности, как рассказал директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев, «нам поставщики за 2021 год от 5 до 8 раз сбрасывали новый прайс на межкомнатные двери. Обычно это бывает 2 раза в год – повышение цены на 5-10 процентов. А сейчас 5-процентное повышение 1-2 раза в месяц». И дело тут не только в укреплении доллара, приведшего к естественному удорожанию импортных составляющих, но и, как считает Даниил Казанцев, в отсутствии должного противодействия спекулятивным настроениям некоторых производителей и продавцов.

директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев

Впрочем, в региональном министерстве уверены, что держат руку на пульсе. По словам министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, «ситуация с изменением цен на строительные ресурсы находится на особом контроле Минстроя России. На данный момент в Новосибирской области разработана и принята вся нормативно-правовая база, необходимая для реализации на территории региона федерального механизма, который позволит компенсировать строительным предприятиям дополнительные расходы, связанные с резким удорожанием стоимости строительных материалов». «При этом, – добавил министр, – правительством области и далее будут прорабатываться варианты господдержки предприятий строительной отрасли и совершенствоваться механизм контроля за исполнением нацпроектов». Подействуют ли эти меры, покажет будущее.

директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков

Однако главным драйвером роста цен называют льготные ипотечные программы, спровоцировавшие ажиотажный спрос на жильё. Хотя не все присутствовавшие эксперты с этим согласились. По мнению директора по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максима Маркова, «люди просто, видя постоянно повышающуюся инфляцию, начали прятать деньги».

председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачева

А вот председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва считает, что всё-таки именно льготная ипотека вкупе с другими факторами спровоцировала скачок цен: «Я поспорю, что ипотека не является драйвером спроса. На самом деле, в прошлом году снижение ипотечной ставки произошло не на 1 процент, особенно если говорить о пригородном жилье. Например, мы предлагаем программу сельской ипотеки, у нас особенный сегмент. А в 2020 году ещё и коронавирус поспособствовал тому, что люди захотели уехать за город, где обеспечивать самоизоляцию гораздо проще. У нас была сельская ипотека под 3 %, даже без партнёрских программ с банками. И всё это, безусловно, вызвало существенный рост спроса».

Как бы то ни было, рост цен – свершившийся факт, который держит интригу до сих пор.

Можно ли стабилизировать цены?

Теоретически – да. Как пишет РБК, по мнению генерального директора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, остановить рост поможет увеличение объёмов ввода жилья в стране.

независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев и член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов

Однако, согласно статистике, которую привёл независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев со ссылкой на данные регионального Минстроя, наша область в этом году по этим показателям отстаёт: «По многоквартирному жилью идёт небольшое, но снижение. И на уровне всей страны мы смотримся не очень хорошо. Если мы обычно входим в десятку по объёмам строительства, то теперь страна приросла на 29 процентов, мы на 13-м месте, а по итогам 2015 года были на 7-м».

руководитель подразделения продаж «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко

Отчасти дефицит создаётся искусственно: некоторые из присутствовавших застройщиков признались, что сознательно придерживают часть ассортимента. Но не все. «В текущих условиях придерживать ассортимент мы не видим смысла. Не пользоваться возможностью увеличить своё присутствие на рынке считаем нелогичным. Более того, последние 10-12 лет мы работаем в основном с четырьмя проектами. А в этом году мы увеличили до шести проектов. И до конца года мы увеличим ассортимент на 1000 квартир единовременно», – поделился руководитель подразделения продаж «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко .

Что будет с ценами?

заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов

Судя по высказываниям экспертов, большинство застройщиков пытаются так или иначе удерживать ценники в разумных пределах, поскольку, как справедливо заметил заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов, «главное – не только построить, но и продать». И поэтому, – добавил эксперт, – чтобы удержать свою нишу, застройщики будут менять где-то технологии, где-то сервис, И в какой-то момент, чтобы стабилизировать цены, наверное, будут вынуждены сокращать свою долю прибыли». Последнее звучит почти утопически, но то, что уже звучит, само по себе показательно.

Впрочем, девелоперы надеются на то, что покупатель с пониманием отнесётся к новой ценовой политике «Мне бы хотелось, – рассказал Денис Гузенко, – чтобы после нашего разговора у наших читателей сложилось правильное мнение: девелопмент – это совокупность множества производственных цепочек: поставщиков строительных материалов, подрядчиков различных работ. Мы соединяем в себе массу звеньев. И основные события происходят сегодня там. Девелопмент пытается сохранить ту норму рентабельности, которая позволяет ему развиваться, держаться на плаву».

Тем более что девелопер в условиях перехода к проектному финансированию не так свободен, как кажется. «Все модели застройщика практически прописаны банком. В настоящее время банки фактически частично управляют строительным бизнесом», – констатировал Артём Оводов.

учредитель и директор АН «Юнион трейд» Иван Терехов

Несмотря на явную перегретость рынка, особенно рынка маленьких квартир, которую отмечали эксперты, предпосылок для снижения цен нет даже в этом сегменте.

Единственное, где такое чудо может произойти, по мнению учредителя и директора АН «Юнион трейд» Ивана Терехова, это вторичный рынок, который в будущем году обещает выйти на первый план: «Примерно 95 процентов тех, кто покупал новостройки, на мой вопрос: зачем они покупают, отвечали: инвестировать. Те, кто в 2020-2021 году вложили деньги в недвижимость, вошли в рынок, ещё не зафиксировали прибыль и не вышли. Им нужно продать. Поэтому я считаю, что 2022 год – это будет год переуступок».

«По крайней мере, в этом сегменте цены точно упадут, потому что предложение превысит спрос», – уверен управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков.

Что касается загородного жилья, то здесь снижения цен не стоит ждать точно, даже при резком падении спроса. Как объяснила Екатерина Толкачева, объем предложения тоже может упасть. «Помимо изменения цены застройщика, для меня важно, как себя будет вести ипотечный фактор, и мне кажется, что ставка со временем всё-таки будет расти», – добавила она.

директор направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инна Терехова

Особняком стоит рынок премиального жилья. По наблюдениям директора направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инны Тереховой, «в элитном, премиальном сегменте предложения у застройщиков увеличились, и они все продаются. И показаний к снижению цены там нет, и сокращения не ожидается. Более того, там до сих пор остаётся дефицит предложения. Поэтому совершенно точно, что будет сокращаться предложение и будут расти цены».

Согласен с ней и Максим Марков: «Должна появиться на рынке вот такая продуктовая вилка, то есть, то качество продукта, которое делалось раньше, с явным уклоном в повышение комфортности жилья, этот продукт сохранится, но его объём от общего рынка будет сокращаться, схлопываться, и цена в нем не то что не будет падать, она будет расти».

директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, Независимый аналитик по новостройкам Сергей николаев и член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов

В то же время, по мнению эксперта, останется и тот рынок, на котором стратегия застройщиков – работать с объёмами, оборотами. И там они смогут себе позволить остановить цены и, возможно, даже опустить, потому что у них сама бизнес-модель заточена под их массовые показатели. «Но падающее потребление, не стимулируемое со стороны государства, – считает Максим Марков, – будет заставлять их снижать качество продукта: сокращать площади квартиры. Поэтому, если потребитель хочет купить то, что считается реальным комфорт-классом, наверное, это нужно делать сейчас или в ближайшей перспективе».

Стоит ли паниковать?

Обсуждая нынешнюю ситуацию, эксперты то и дело вспоминали кризис на рынке 2008 года. Хотя, стоит вспомнить, что это был не первый и не последний кризис, если учесть кризисы 1998 и 2014 годов. Тогда, согласно данным, которые приводит РБК, падение цен было соответственно на 30-35 %, на 55 % в долларах и на 10-20 % в рублях. Тем не менее худо-бедно рынок сумел выкарабкаться из этих передряг.

Может быть, поэтому сейчас, как пытались убедить в ходе круглого стола эксперты, падения цен ожидать не стоит, и всё на самом деле не так страшно.

член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов

«Ничего такого пугающего на рынке не происходит. Всё прогнозируемо, всё подлежит коррекции, причём такой незначительной – на уровне конкретных девелоперов, конкретных застройщиков и конкретных потребителей. Каких-то срочных мер, которые могли бы якобы спасти ситуацию, не нужно принимать. Поэтому строители могут спокойно строить и не бояться, что резко упадет спрос на их жильё, И я не думаю, что качество жилья ухудшается, поскольку достигнуты уже определенные стандарты. А дешеветь оно просто не сможет, потому что себестоимость в любом случае выросла. Поэтому можно с уверенностью сказать, что цены не упадут в ближайшее время точно», – подвёл итоги разговора представитель Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов.

Хотите видеть больше интересных новостей?
Добавьте наш канал в избранное в Google News и Яндекс Новости:

Источник

«Цены на квартиры вот-вот упадут!» почему это самое глупое заявления в 2021 году

Буквально вчера я услышал одно «экспертное мнение» о том, что ждет рынок жилой недвижимости в 2022 году:

«Выдача ипотеки падает. Все, конец росту цен. Надо еще подождать и через годик цены нормально просядут. И тогда можно спокойно брать»

Логичное рассуждение. И все же я взял фразу «экспертное мнение» в кавычки. Потому что мы в России.

Когда падали цены на квартиры?

В истории новой России было уже четыре больших финансовых кризиса, когда рубль пробивал очередное дно. 1991-1992 вместе с «черной пятницей» 1994 года, 1998, 2008 и 2014 года.

В каких из них упали цены на квартиры в рублях?

Цены падали лишь в пересчете на доллары/евро.

А сколько россиян получают свои доходы в валюте, отличной от рублей? Доли процента.

Значит, в предыдущие года, если вы не держали свои деньги в валюте или в других финансовых инструментах, которые бы нивелировали последствия падения рубля, вы не могли купить квартиру существенно дешевле, чем она стоила до кризиса .

С чего бы тогда падать ценам в рублях на квартиру на первичном и вторичном рынке сейчас, когда застройщики так тесно взаимодействуют с государством к выгоде для строителей?

Покупать квартиры будут – в любой экономической ситуации есть много людей, которым надо решать свои жилищные вопросы прямо здесь и сейчас.

Да, не будут покупать те, которые хотели бы нажиться на банальном росте цен. Потому что роста цен на квартиры вполне может уже не быть или он будет на уровне инфляции (или даже ниже).

Но какова доля покупателей квартир, желающих просто перепродать через год-два? Точно не 50%. И даже не 30%.

Сможет ли рынок пережить такой сокращение количества потенциальных покупателей?

Да, он это доказывал уже несколько раз.

Как только желающих купить квартиру становится меньше, становится меньше и предложений.

«Но как такое может быть!», воскликнете вы. «Ведь чем меньше спрос, тем ниже должна становиться цена. Это основы экономики!»

Да, это основы. Но экономики идеальной, чистой, без примесей различных жизненных ситуаций.

В случае рынка недвижимости России, такой особенностью является позиция «инвесторов» в квартиры, которые решились вложиться в квадратные метры с целью перепродажи.

Как только покупателей становится меньше, многие «инвесторы» просто консервируют свои активы. Сдают эти квартиры внаем. И не ради получение реального дохода, а чтобы получить бесплатный актив. Пусть и замороженный.
Как только рынок вновь будет «разогреваться», такие инвесторы просто зафиксируют прибыль.

Доля таких инвесторов достаточно большая. Они играют в долгую и прекрасно понимают, что в рублях они точно выиграют, если не будут поддаваться панике и не сбрасывать квартиру в эпоху «падения цен». Падения, которого, по факту никогда не было. А будет ли в будущем – покажет жизнь

Пока же рост цен продолжается, несмотря на снижение количества выданных ипотечных кредитов, ухудшения макроэономических показателей экономики нашей страны.

Можно подождать «равновесия рынка» и снижения цены. Или нового курса рубля к евро и доллару. А он может быть любым.

Источник

Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать

В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.

По оценкам Knight Frank, в 2020 году цены на первичном рынке Москвы выросли на 16,2%. Для сравнения — в 2019 году рост составлял 11%, в 2018 году — 8%. Этому способствовали программа льготной ипотеки, снижение доходности депозитов и волатильность курса рубля — все эти факторы сказались на повышении спроса и стали причиной роста цен на жилье.

Инвестиции в недвижимость не слишком прибыльны, зато надежны: рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 году и если да — то когда именно.

Насколько выросли цены на жилье за год и почему?

По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.

В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.

Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.

Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.

Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.

Что будет с ценами на жилье в 2021-м?

По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.

«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром. Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации и негативных новостей на рынке недвижимости. И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — заявил Лебедев «РБК Инвестициям».

Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.

Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.

«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.

«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».

По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.

Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?

В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.

Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.

Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.

При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья?

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.

«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.

По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.

По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».

По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».

Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Источник