Стоит ли покупать квартиру осенью 2020 года при текущем курсе рубля
Дежавю: доллар — по ₽79, евро — по ₽93. Да-да, в марте этого года уже такое наблюдали. Хотя в отличие от марта нефть на вполне нормальном уровне (около $42 за баррель). Но находятся другие причины — нестабильность в Белоруссии, отравившийся Навальный (угроза очередных санкций), вторая волна пандемии в западных странах (и продолжение внезапного роста первой волны у нас). Вообще, кажется, что на курс рубля может негативно повлиять любая причина.
Граждане при этом реагируют предсказуемо: несут свои кровные и покупают квартиры, в первую очередь — на рынке новостроек. Началась эта новейшая история еще в августе (с ₽73 до ₽75,5 за $1), который, по данным Росреестра, в Москве ознаменовался рекордным количеством зарегистрированных ДДУ в 2020 году — 7062 договора за месяц. В ажиотажном марте, для сравнения, было 6833. И есть все предпосылки для еще более впечатляющих итогов сентября.
Динамика роста ипотечных сделок с ДДУ подтверждает тезис о том, что «денег нет» у населения: в августе зарегистрировано рекордное количество сделок с привлечением кредитов — 4582, на 42% больше, чем в июле, и на 46% больше, чем в августе 2019-го. Исторически низкие ставки по ипотеке сделали свое дело, а угроза скорого завершения программы (изначально декларировалось с 1 ноября 2020 года, только на днях Марат Хуснуллин озвучил идею продления программы) вынудила поторопиться покупателей новостроек.
Что остается делать на таком рынке девелоперам? Очевидна одна стратегия — чтобы не продать на ажиотаже все по низким ценам, поднимать их и таким образом регулировать спрос на квартиры в своих проектах. Неспроста по итогам августа можно по разным проектам увидеть повышение цен на 2–3%. В сентябре же давление покупателей усилилось, и рост средней цены по итогам месяца будет куда выше. Уже даже Владимир Путин обратил внимание и призвал нарастить объемы строительства и не допустить роста цен на жилье.
Как можно скорее компенсировать потери, вызванные пандемией, и заработать в итоге еще больше денег, чем планировалось изначально, — хорошая стратегия для застройщика. Самые прозорливые девелоперы оставляют наиболее ликвидные квартиры в запасе, сбывая на волне спроса свои, например, многокомнатные квартиры или квартиры, расположенные на невостребованных этажах. Запас же лучше продать в конце проекта или когда наступят трудные времена. Но это касается девелоперов, проекты которых уже на средних или высоких стадиях готовности.
Удивляют девелоперы, выходящие с заведомо завышенными ценниками на новые проекты. Ну хорошо, сейчас вы отторгуете небольшую долю квартир по высокой цене, а что потом? Ведь оснований резко повышать цены по мере роста строительной готовности в данном случае нет (первые полгода, на котловане, прогресс проекта неочевиден в отличие от более поздних стадий). И придется придумывать маркетинговые акции, снижая привлекательность проекта для частных (и не только) инвесторов. Но, так или иначе, пока объемы предложения практически по всем классам снижаются (по итогам августа — от 2% до 9% сократилось количество квартир в зависимости от класса), что стимулирует девелоперов выводить новые проекты с завышенными ожиданиями.
В ажиотаже самое плохое — это вымывание будущего спроса. То есть те покупатели, которые должны были прийти через три — шесть месяцев, а то и через год, пришли сегодня. И значит, мы их недосчитаемся через те самые три — шесть месяцев или год. А на фоне падения спроса… Об этом чуть ниже.
Что же делать в таких условиях покупателям? Главный риск для покупателя связан с тем, что сейчас он (возможно) приобретает по высокой цене, а после завершения ажиотажа цены могут существенно снизиться. На моей памяти такое было два раза — в 2009-м и в 2015-м (если говорить о ценах в рублях, про доллары лучше не вспоминать), и оба раза это было связано с катастрофическим падением экономики. Падение цен на жилье выглядит хорошо только для покупателей, сидящих на мешке с деньгами (желательно долларами или евро) и ждущих удобного момента, когда можно будет этот мешок поменять на квартиру. Но на деле любое падение цен вело к росту количества банкротств строительных компаний. Продажи по эскроу-схеме в данном случае попросту перенесли болевую точку в банки. Но они тоже, как показывает практика, могут банкротиться. В общем, пусть лучше уж его не будет, этого падения цен. А если мешка денег нет, то придется оформлять ипотеку. И тут второй риск для ждущих покупателей — завершение программы дешевой ипотеки. Исторически низкие ставки могут быть для кого-то последним шансом купить квартиру в новостройке. Не сегодня-завтра поднимут ключевую ставку (например, вследствие дальнейшего ослабления рубля), финансирование программы под 6,5% резко «подорожает» для государства, и в таких условиях ее точно продлевать надолго не станут.
В общем, если жилье вам действительно нужно, сильно затягивать в надежде на падение цен я бы не советовал. Если же ваши сбережения в долларах или евро, то спешка может обернуться, наоборот, некоторыми потерями. А вдруг рубль еще просядет и можно будет купить квартиру большей площади за ту же сумму в долларах?
Источник
Переломное лето: покупать квартиру сейчас или отложить до осени
В самый разгар лета на рынке недвижимости ожидаются большие изменения. 1 июля 2019 года вступают в силу очередные поправки в Федеральный закон № 214 о долевом строительстве. Законодательные изменения обяжут застройщиков перейти на использование эскроу-счетов при взаимодействии с дольщиками и строить на заемные средства.
Что делать покупателям, которые как раз собрались заняться решением квартирного вопроса — выходить на сделку сейчас, дожидаться лета или уходить с рынка до осени? Об этом рассказали участники столичного рынка недвижимости.
«Покупку вторичного жилья лучше отложить на год»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Наиболее подходящее время для купли-продажи недвижимости — лето. На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас наблюдается дефицит предложения в средних ценовых категориях, особенно в сегменте наиболее доступного жилья (стоимостью до 10 млн руб.). В условиях снижения реальных доходов населения и связанного с этим сокращения его платежеспособности именно такие лоты пользуются у покупателей наибольшим спросом. Но у нас есть основания полагать, что летом экспозиция пополнится и выбор квартир, в том числе более бюджетных и качественных, будет больше. К накоплению лотов в экспозиции приведет и снижение числа сделок на вторичке — на 15% в годовом выражении. Причина этого — наблюдаемое нами с конца 2018 года повышение ставок по ипотеке и ожидание покупателями их снижения. Если есть возможность отложить покупку жилья на год, то с точки зрения вариативности и доступности выбора это будет более правильное решение. Но не стоит откладывать покупку недвижимости даже до осени, если жилищный вопрос стоит крайне остро. Осень — это начало делового сезона на рынке недвижимости, люди стараются быстрее выходить на сделки. И если покупатель тянет с приобретением жилья, то он почти всегда оказывается в проигрыше, так как из-за возрастающей в этот период конкуренции может упустить привлекательные варианты.
«Проектов, строящихся по старым правилам, становится все меньше»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— На рынке недвижимости складываются все предпосылки для дальнейшего роста цен на жилье, поэтому нет никакого смысла тянуть со сделкой. По итогам 2018 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента увеличилась на 7,5%. За первый квартал 2019-го цена «квадрата» повысилась еще на 2,2%. Несмотря на рост ставок по ипотеке, покупательская активность сохраняется на стабильно высоком уровне, что позволяет застройщикам регулярно пересматривать прайс. Так, девелоперы уже сегодня создают финансовый резерв для перехода на банковское финансирование с 1 июля 2019 года. С каждым месяцем проектов, которые смогут достраиваться по старым правилам, будет все меньше, а значит, жилье подорожает. К тому же еще один риск связан с возможным сокращением объемов строительства на котловане. Поскольку девелоперам придется строить на заемные средства, станет выгоднее выводить объекты в продажу как минимум в средней стадии готовности по более высоким ценам.
«Сейчас можно найти бюджетную квартиру и оформить ипотеку на хороших условиях»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Сейчас хороший момент для приобретения нового жилья, еще можно успеть выбрать квартиру в рамках своего бюджета и оформить ипотеку на приемлемых условиях. Студии в Москве можно купить по цене от 2,8 млн руб., однокомнатные квартиры площадью от 41 кв. м — от 4,3 млн руб. (Зеленоград), а внутри МКАД — от 4,7 млн руб. Ипотечные заемщики также сегодня могут сэкономить, прежде всего выбирая квартиры в новостройках, аккредитованных своими зарплатными банками, — как правило, это позволяет снизить базовую ипотечную ставку на 0,1–0,3 п. п. А, например, участники зарплатного проекта Сбербанка также могут воспользоваться электронной регистрацией сделки и получить дополнительный дисконт ставки — еще минус 0,1%. Рынок сейчас постепенно перестраивается на работу по новым требованиям: ряд проектов введут продажи квартир только через эскроу-счета, что предположительно увеличит себестоимость квартир на 8–12%. Как это скажется на ценах в проектах, оставшихся на старой схеме, пока неизвестно, показательным будет третий квартал нынешнего года.
«Лучшее время — то, которое подходит покупателю»
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:
— Лучшее время для покупки недвижимости — это время, подходящее для покупателя. В решении жилищного вопроса сначала стоит руководствоваться жизненной и финансовой ситуацией, личными обстоятельствами. Хотя, конечно, вопрос выбора и цены тоже играет свою роль. Как правило, осенью, на фоне традиционной активизации спроса, наиболее ликвидные объекты с наилучшим соотношением цены и потребительских характеристик с рынка вымываются крайне быстро, иногда не оставляя покупателю времени на принятие максимально взвешенного решения или на дополнительные просмотры. Также в сентябре мы, как правило, видим положительную динамику цен, вызванную оживлением спроса и вымыванием с рынка объектов. Так, в сентябре 2018 года рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке столицы составил 1,2%. Весной же покупатель может чувствовать себя более спокойно, уделяя выбору больше времени. Особенно это актуально для покупателей с альтернативой, которым в сентябре, на фоне быстрого сокращения предложения, не так-то и просто подобрать подходящие для всех участников альтернативной цепочки варианты.
«С приобретением новостройки лучше поспешить»
Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group:
— В решении жилищного вопроса лучше действовать здесь и сейчас, чем ждать неизвестности. Особенно в нашей стране, где постоянно меняется правовая среда и экономическая обстановка.
Основное событие, которое ожидается на рынке новостроек, — переход к проектному финансированию с 1 июля. По подсчетам Минстроя, новые требования не затронут 77% строящегося жилья в стране, то есть под эти проекты и дальше можно будет привлекать средства дольщиков напрямую. Но что если вы рассматриваете квартиру в одном из оставшихся 23% проектов? В этом случае должны быть готовы к повышению цен после 1 июля и даже к временным трудностям со строительством, если застройщик не сможет оперативно получить кредит. По нашим прогнозам, цены на такие объекты могут возрасти на 10–15%. Но и другим клиентам, как мне кажется, стоит поспешить. В первом квартале во многих проектах новостроек Москвы цены выросли на 2–3%, а в особо ликвидных — на 6–7%. Процесс будет продолжаться, ведь есть признаки ажиотажного спроса из-за реформы и повышения ипотечных ставок.
«Рост цен на новостройки провоцирует рост всего рынка в целом»
Сергей Тихонов, ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta:
— Впереди майские праздники, далее летние каникулы, когда активность рынка снижается. Людям, которые хотят решить вопрос с покупкой вторички до лета, самое время активизироваться и начать искать объекты, собственники которых желают быстро закрыть вопрос. Обычно эти продавцы готовы пойти навстречу, сделать скидку и уступить в цене.
Для покупки новостроек также наступает довольно удачный период. Застройщики предвкушают летние каникулы, активизируются и выпускают на рынок акционные предложения, делают скидки по ряду объектов.
Цены во второй половине лета могут подрасти еще на 5–7%, а до конца года — на 10%. Это связано с грядущими изменениями в законодательстве (214-ФЗ). На таком фоне спекуляция в сфере первичной недвижимости возрастет во второй половине года. Как правило, рост первички притягивает за собой и рост всего рынка в целом. Вывод можно сделать такой: лучше покупать сейчас, если есть возможность. В любом случае инвестиция, сделанная сейчас, будет выгодна в годовом срезе.
«Покупателю нужно успеть заключить сделку до второй волны роста цен»
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «Топ Идея»:
— Будет ли цена на первичном рынке расти дальше? Безусловно. Предстоит вторая волна роста — уже не информационная, как это было зимой, а связанная с реальным ростом издержек при переходе на эскроу-счета. И сейчас не самое благоприятное, но пока «теплое» время для совершения покупки. Ипотечная ставка еще стабильна, и, скорее всего, власти предпримут действия для ее снижения. Ждать ли снижения ставок — должен решать каждый. Однако именно сейчас еще можно успеть до второй волны роста цен и оформить ипотеку на понятных условиях. Поэтому моя рекомендация — покупать сейчас.
«Есть полтора года на покупку новостроек по старым правилам»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Не стоит паниковать в связи с переходом на новую модель схемы долевого строительства жилья. Безусловно, тот факт, что застройщики не будут иметь доступ к деньгам дольщиков до момента передачи квартир покупателям, приведет к росту цен. Но не забывайте, что часть проектов освобождаются от необходимости использовать эскроу-счета до полного их завершения. И таких объектов в столичном регионе — около 50%. Поэтому пока не достроят все жилые комплексы из «льготной» категории, система эскроу-счетов не заработает «на полную мощность». В результате у нас есть запас времени — год-полтора для приобретения квартир в новостройках по старым правилам и по более низким ценам, нежели в новых проектах. Но и после паниковать не надо. Рынок адаптируется, банки смогут накопить достаточные объемы фондирования, что позволит понизить традиционные ипотечные ставки до желаемых 8% и, возможно, компенсировать рост цен на первичном рынке. Да, покупка будет уже не так выгодна, как в 2018 году. Воспринимайте это как определенную плату за свою безопасность и гарантию того, что дом будет достроен и вы сможете переехать в свою новую квартиру.
Источник
