Осенние осмотры жилых домов

Как составить акт осеннего осмотра МКД

К сентябрю каждая управляющая организация (далее УО) должна завершить подготовку к отопительному сезону, ремонтные работы и получить паспорт готовности многоквартирного дома (далее МКД) к отопительному сезону. После этого им останется провести осенний осмотр дома.

Кто и для чего проводит осмотры МКД

Техническое состояние МКД контролируется с помощью периодических осмотров конструкций и инженерных систем здания. Проверки состояния МКД проводятся не реже двух раз в год – осенью и весной.

Сезонные осмотры помогают выявить дефекты на доме, составить план работы по их устранению. На осмотре проводится контроль правильности содержания и эксплуатации помещений МКД и выполнение требований, предусмотренных ст. 17 ЖК РФ .

В проверках участвуют собственники МКД и представители УО. Если организация управляет домом, в котором создан Совет дома, то в комиссию должен войти его представитель правления.

Когда и как проводится осенний осмотр дома

Законодательство не устанавливает конкретные даты проведения осеннего осмотра МКД. Существует лишь одно условие – сделать его до начала отопительного сезона, сроки которого зависят от региона.

Установить точный срок проведения осеннего осмотра можно при заключении договора управления на общем собрании собственников МКД. Также конкретную дату проведения осенней проверки могут установить в нормативно-правовом акте субъекта РФ.

Перед выездом в МКД специалисты должны ознакомиться с проектной и эксплуатационной документацией дома, чтобы знать конструктивную схему здания, его особенности и проблемы.

Осмотр перед зимним периодом проверяет готовность МКД к запуску системы отопления. Проверяются преимущественно теплоизоляция конструкций дома, тепловые узлы, внутридомовые тепловые сети.

Проводить осеннюю проверку МКД рекомендуется снизу вверх и снаружи во внутрь в следующей последовательности:

• фундамент, подвалы, котельные, технические этажи, где из-за отсутствия отделки лучше всего видны дефекты;
• наружные стены, стыковые соединения панелей при их наличии, теплоизоляция наружных коммуникаций;
• крыша, чердак и расположенные там утеплители и коммуникации;
• поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.

Если в ходе осеннего осмотра выявляются дефекты, то обычно они не ремонтируются – ремонт планируется на следующий календарный год. Необходимо только принять временные меры для безопасной эксплуатации здания.

Итоги проверки фиксируются в журнале регистрации результатов общих осмотров МКД, который относится к технической документации дома.

Как заполнить акт осеннего осмотра дома

На основе записи в журнале составляется акт сезонного осмотра. Акт состоит блоков. Разберём заполнение каждого.

1. Реквизиты.

В первый блок записывается полный юридический адрес проверяемого МКД, вид осмотра (весенний, осенний, общий, частичный) и дата.

Источник

4. Технические осмотры общего имущества многоквартирного дома

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»:

Пункт 2.1. Система технического осмотра жилых зданий.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников жилых помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Пункт 2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

— общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

— частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Пункт 2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом:

— общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда. При осмотрах домов, находящихся на техническом обслуживании организации по обслуживанию жилищного фонда, в комиссию следует дополнительно включать представителя правления ЖСК, ТСЖ и др.;

— частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%.

2.1.3. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ организацией в установленные сроки.

Организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

2.1.4. Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

2.1.5. Организация по обслуживанию жилищного фонда на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период.

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра — на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

г) выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам приватизированных жилых помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования должны, как правило, производиться организацией по содержанию жилищного фонда.

Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» («ВСН 58-88 (р)) определено:

Пункт 3.6. При проведении частичных осмотров должны устраняться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.

Пункт 3.7. Общие осмотры жилых зданий должны осуществляться комиссиями в составе представителей жилищно-эксплуатационных организаций и домовых комитетов (представителей правлений жилищно-строительных кооперативов). Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера (инженера по эксплуатации) учреждения или предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.

Обозначенные требования корреспондируются с требованиями ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».)

Форма акта общих осмотров утверждена распоряжением Жилищного комитета от 22.09.2016 № 1472-р.

В целях профилактики правонарушений управляющим организациям необходимо:

1. Обеспечить проведение общих и частичных осмотров в соответствии с требованиями действующего законодательства с обязательным отражением по итогам осмотров фактического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

2. Обеспечить составление адресных программ текущего ремонта с учетом проведенных общих и частичных осмотров.

3. Обеспечить при необходимости проведение инструментальных обследований технического состояния конструкций, инженерного оборудования их отдельных элементов.

4. По итогам осеннего осмотра подготовить проект годовой сметы расходов на ремонт общего имущества для представления общему собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Источник

Осмотры МКД

Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий. Контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания. Это и есть проведение периодических осмотров и контрольных проверок.
Главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания, а также подтверждение необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ ( п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

Хорошее состояние элементов общего имущества – это состояние, при котором они:

• не имеют повреждений
• исправны
• функционируют так, как это предусмотрено технической документацией
• соответствуют техническим регламентам, которые устанавливают обязательные требования к состоянию объектов общего имущества дома.

Проведение управляющими организациями осмотров технического состояния МКД и составление актов осмотров позволяет:

• иметь актуальную информацию о состоянии дома;
• своевременно выявить имеющиеся дефекты;
• определить перечень необходимых работ по их устранению и поддержанию состояния дома в надлежащем состоянии;
• обосновать расходы управляющей организации перед собственниками жилых помещений на содержание и ремонт дома;
• в случае выявления необходимости капитального ремонта подтвердить фактические расходы на его проведение.

УО по требованию собственников помещений в МКД обязаны предоставить акт обследования технического состояния многоквартирного дома и иные документы, в которых содержатся сведения о выявленных дефектах, неисправностях и повреждениях, а при необходимости – заключения экспертных организаций ( п. 6 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).

Осмотры ОИ в зависимости от способа управления МКД проводят ( п. 13 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

• собственники помещений,
• лица, которых привлекают на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы,
• ответственные лица, являющиеся должностными лицами органов управления УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК,
• при непосредственном управлении многоквартирным домом – лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Текущие осмотры могут быть общие и частичные.

Результаты осмотра ОИ оформляются актом осмотра ( п. 14 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).

Источник

Департамент экономики города разъясняет о порядке проведения осмотров МКД

12 декабря 2019

Департамент экономики города Ростова-на-Дону продолжает информировать граждан о порядке установления размера платы за жилое помещение в многоквартирном доме.

Для того, чтобы размер платы за содержание жилого помещения был соразмерен перечню, объемам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учетом особенностей и характеристик конкретного многоквартирного дома, необходимо осуществить расчеты по каждому конкретному МКД.

Подготовка расчетов на каждый многоквартирный дом – трудоемкий процесс, тем не менее, требование законодательства об индивидуальном подходе к каждому дому существует и подлежит исполнению всеми управляющими компаниями.

Расчеты выполняются по результатам осмотров состояния общего имущества каждого многоквартирного дома.

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объемов работ по ремонту общего имущества, установление возможных причин дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Управляющие МКД организации должны проводить три вида осмотров общего имущества МКД.

Классификация, периодичность, оформление проведения осмотров общего имущества регламентированы пунктами 13-14 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Осмотры общего имущества МКД могут быть: текущие; сезонные; внеочередные.

Текущие осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на дом, и в зависимости от материалов элементов общего имущества дома.

При текущем осмотре может быть произведен осмотр как всего общего имущества, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство (общий текущий осмотр), так и некоторых частей, элементов общего имущества (частичный текущий осмотр).

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:

— весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода и отключения центрального отопления. Главной целью данного мероприятия является подготовка МКД к весенне-летнему периоду эксплуатации и выявление произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества, дефектов конструктивных элементов дома и причин их возникновения. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту и составляется план проведения ремонтных работ.

‑ осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода, до запуска центрального отопления. Главной задачей осеннего общего осмотра МКД является подготовка здания к эксплуатации в осенне-зимний период и отопительному сезону, проверка готовности дома к эксплуатации в отопительный период. Основной упор делается на оценку состояния системы отопления и теплового контура дома. Вновь выявленные дефекты оцениваются с точки зрения безопасности для эксплуатации МКД.

Осенний и весенний осмотр общего имущества многоквартирного дома образуют единую систему, которая позволяет поддерживать жилой фонд в надлежащем состоянии.

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Результаты осмотра общего имущества МКД оформляются актом осмотра.

Акт осмотра является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Ключевыми данными для расчета стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчет может произвести управляющая компания.

Источник